Zyski z najmu stabilne, atrakcyjność zmienna

Kupno mieszkań na wynajem stało się inwestycyjnym hitem stosunkowo niedawno, mimo że jego rentowność utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie od ponad dekady. Obecną atrakcyjność zawdzięcza nie tyle rosnącym zyskom, co ich porównaniu z innymi możliwościami lokowania kapitału.

Jeśli porównać relację ceny metra mieszkania i rocznej stawki najmu w Warszawie, to okaże się, że w ciągu ostatnich ponad dziesięciu lat utrzymuje się ona na stabilnym, wysokim poziomie od 6,5 do 8,2 proc., mimo dość silnych wahań obu wyjściowych parametrów. W przypadku średniej z dziesięciu największych polskich miast, mieści się ona między 5,1 a 7,5 proc. Co więcej, choć oczywiście jej wysokość w znacznym stopniu zależy od ceny zakupu, nawet kupując mieszkanie w cenowej „górce”, przez ponad dekadę nigdy nie spadła ona poniżej 6 proc., biorąc pod uwagę warunki warszawskie i poniżej 5 proc. w przypadku dziesięciu miast.

Mowa tu o relacji, którą można nazwać rentownością brutto, nie uwzględniającą dodatkowych kosztów zakupu mieszkania, wydatków na wyposażenie, remonty i konserwacje, poszukiwania najemców, okresów, w których nie ma przychodów z najmu, a także opodatkowania, czy dających się oszacować nakładów pracy właściciela, związanych z zarządzaniem i obsługą nieruchomości.

O trwającej od pewnego czasu popularności inwestycji w mieszkanie na wynajem przesądza więc nie stanowiące istotną zaletę samą w sobie, stabilny i wysoki poziom zyskowności, ale rentowność względna, wynikająca z porównania z najbardziej popularnymi oraz bezpiecznymi lokatami bankowymi. Zwiększone zainteresowanie nieruchomościami zaczęło się w 2013 r., gdy po raz pierwszy w historii różnica między rentownością brutto najmu, a oprocentowaniem lokat bankowych sięgnęła 5 punktów procentowych w Warszawie i 4,5 proc. w przypadku średniej z dziesięciu największych miast, a lawina ruszyła w 2016 r., gdy według szacunków NBP udział zakupów mieszkań za gotówkę w największych miastach przekroczył 60 proc., zaś różnica między oprocentowaniem lokat, a rentownością najmu brutto skoczyła do ponad 6 punktu procentowego w Warszawie i ponad 5 punktu w największych miastach. W połowie 2017 r. (najnowsze dostępne dane NBP) sięgała ona odpowiednio 6,5 i 5,4 punktu, przy średniej rentowności brutto najmu wynoszącej 8,1 i 7 proc.

JAKUB NIECKARZ
PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS